Nghiên cứu Tìm kiếm Mở rộng Khoảng cách Giàu và Nghèo giữa các Vùng lân cận

Một nghiên cứu mới được thực hiện ở Columbus, Ohio, cho thấy giá nhà ở và giá trị khu vực lân cận đã trở nên phân cực như thế nào ở một số khu vực thành thị, với người giàu ngày càng giàu và người nghèo ngày càng nghèo đi.

Một nhóm nghiên cứu tại Trung tâm Phân tích Khu vực và Đô thị (CURA) của Đại học Bang Ohio đã sử dụng cơ sở dữ liệu giao dịch nhà ở có độ phân giải cao để phân tích gần 480.000 lượt bán nhà ở khu vực Columbus từ năm 2000 đến năm 2015 để xem giá trị nhà ở đã thay đổi như thế nào trong các khu vực lân cận cụ thể.

Các phát hiện, được công bố trên tạp chí Phân tích địa lý, gợi ý rằng một số yếu tố từ lâu được cho là ảnh hưởng đến giá trị của khu vực lân cận như khoảng cách đến trung tâm thành phố, đường cao tốc lân cận hoặc các điểm tham quan như công viên thành phố, không còn quan trọng nhiều đến việc thay đổi giá nhà trong khu vực.

Thay vào đó, điều thúc đẩy các giá trị của khu vực lân cận là các tiện nghi và đặc điểm địa phương độc đáo của từng khu vực, chẳng hạn như các doanh nghiệp địa phương, trường học, tỷ lệ tội phạm và mạng xã hội.

Và những đặc điểm này sẽ tự củng cố theo thời gian, Jinhyung Lee, tác giả chính của nghiên cứu và là nghiên cứu sinh về địa lý tại Bang Ohio cho biết.

Lee nói: “Trong hơn 15 năm, sự phân chia giàu nghèo giữa các vùng lân cận ngày càng sâu rộng ở Columbus.

Kết quả cho thấy các quan chức chính phủ cần cung cấp các khoản đầu tư trực tiếp vào các khu dân cư có giá trị thấp để phá vỡ các tác động tiêu cực tự củng cố, ông nói.

Ví dụ, các khu dân cư truyền thống có giá trị cao, bao gồm các vùng ngoại ô (Upper Arlington, Grandview Heights, Bexley), thậm chí còn trở nên thịnh vượng hơn trong 15 năm. Các khu dân cư có giá trị thấp trong thành phố (Linden, Franklinton) bị mất giá.

Dữ liệu cho thấy tác động của cuộc Đại suy thoái đối với giá trị của những ngôi nhà ở khu vực Columbus. Giá nhà ở đã giảm đáng kể ở tất cả các khu vực của thành phố từ năm 2008 đến năm 2011, giống như ở khắp Hoa Kỳ, nhưng sự phục hồi không diễn ra đồng đều trên toàn khu vực Columbus.

Lee nói: “Những khu vực có giá nhà ở cao theo truyền thống đã lấy lại được phần lớn thiệt hại do suy thoái gây ra, trong khi những khu vực khác thì không. “Sự phục hồi bất bình đẳng này làm cho các giá trị vùng lân cận phân cực ở Columbus thậm chí còn tồi tệ hơn.”

Nhìn chung, giá nhà cao tập trung ở gần trung tâm thành phố và các khu vực ngoại ô, Lee nói.

Ông nói: “Ngược lại, các khu vực giữa trung tâm thành phố và các khu vực ngoại ô có giá nhà ở thấp, dẫn đến tình trạng giá nhà ở hình bánh rán.

Nhóm nghiên cứu đã tính toán khoảng cách từng khu phố cách các tiện ích chính của Columbus, bao gồm trung tâm thành phố, các con sông gần nhất, khuôn viên của Bang Ohio, Sở thú Columbus và công viên gần nhất do thành phố duy trì.

Phân tích cho thấy rằng khoảng cách từ các đối tượng địa lý này không định hình các mẫu giá trị lân cận theo thời gian, như một số lý thuyết lâu đời đã chỉ ra rằng chúng có thể xảy ra, Lee nói.

Ông nói: “Điều này cho thấy lý do tại sao các khu dân cư ngày càng trở nên phân cực hơn có liên quan nhiều hơn đến những gì đang diễn ra trong mỗi khu dân cư.

Các nhà nghiên cứu nhận thấy rằng vị trí của các đường cao tốc chính ở Columbus, đặc biệt là Xa lộ liên tiểu bang 71 của Hoa Kỳ, đã định hình sự phân cực. Nhiều khu dân cư giàu có hơn tập trung về phía tây của I-71, với các khu dân cư nghèo hơn ở phía đông.

“Điều này phù hợp với công việc của các học giả về chính sách công và lịch sử đô thị ghi lại rằng đường cao tốc được xây dựng nhằm mục đích cắt qua các khu dân cư nghèo hơn, thiểu số và tránh những khu vực giàu có hơn,” Lee nói. "Nó đã phục vụ để củng cố hơn nữa các mô hình phân tách kinh tế."

Theo Lee, nghiên cứu cho thấy những khu dân cư có giá trị thấp khó có thể tự cải thiện theo thời gian.

Ông nói: “Nghiên cứu của chúng tôi nhấn mạnh sự cần thiết phải đầu tư trực tiếp vào các khu vực lân cận để thúc đẩy một quá trình phát triển.

Ví dụ, các chính phủ có thể đầu tư vào các chương trình đào tạo về thị trường việc làm ở các khu vực có giá trị thấp để bù đắp các tác động tiêu cực tự củng cố có thể khiến các khu vực này trở nên tồi tệ hơn theo thời gian, ông nói.

Theo Lee, xu hướng phân cực tương tự rất có thể tồn tại trong các giá trị lân cận ở các thành phố trên toàn quốc. Nhưng cách chính xác họ đến đó có thể khác nhau tùy thuộc vào các yếu tố như quy mô của các thành phố và mức độ phân quyền của họ.

Cơ sở dữ liệu giao dịch nhà ở được cung cấp bởi công ty CoreLogic.

Nguồn: Đại học Bang Ohio